影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有(      )。

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m²，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面积归甲方，2000m²建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。(      )

用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。(      )

在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。(      )

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到所有构件不堪使用时的年数。(      )

在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 (      )

某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应届完好房。(      )

某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。(      )

可比实例的成交价格就是正常成交价格。(      )