房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是( )。

某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000平方米,酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/平方米，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000平方米改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。

某房地产开发项目占地面积66667平方米，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000平方米，其中：高层住宅60000平方米;多层住宅50000平方米;商铺10000平方米。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/平方米;多层住宅2700元/平方米;商铺3000平方米;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/平方米;多层住宅12000元/平方米;商铺26000元/平方米。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。

在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常是按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额的比例分摊。

在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。

政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。

房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。

从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。

在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。

由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。

在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。