关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有()。

（一）

某写字楼的总建筑面积为30000平方米,可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/平方米且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为10W元/平方米,土地报酬

率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。

（二）

某厂房的建筑面积26400平方米，占地面积12500平方米，经分析，有下列两种可能的利用方案：

方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权。预计改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积2000元，在改造完成半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成后即可全部租出，租金为3元/平方米.天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%。根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。

方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600平方米,预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积15000元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/平方米,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/平方米，70年期居住用地楼面地价为4000元/平方米;容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。

请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

同一街道不可以有两个或多个路线价。()

估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。()

在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。()

某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格己上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务，运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。 ()

建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。()

挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。()

某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。()

可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债券，统一为不带债权债务的价格。()