注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习一

因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估结构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为2016年12月31日。该生产线评估基准日的账面价值为4852万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来5 年即2017、2018、2019、2020、2021年的净现金流量分别为346.00万元、349.46万元、352.95万元、356.48万元、360.05万元，资产评估专业人员了解到，从2017年到2021年企业每年追加资金进行设备改造，从2022年起，净现金流量增长速度将维持在1%。在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第5年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为4284万元，假设折现率为10%。

要求：(1)计算该企业生产线的公允价值;

(2)分析确定该生产线的可收回金额;

(3)分析判断该生产线是否减值?如果存在减值，计算减值额。

1.某国有林场2006年拟出让一块面积为100hm²的采伐迹地，其适宜树种为杉木，经营目标为小径材(其主伐年龄为15年)，该地区一般指标杉木小径材的标准参照林分主伐时平均蓄积为200m³/hm²、林龄9年生进行间伐，间伐时生产综合材18m³/hm²有关技术经济指标如下所示，计算该林地资产评估值。有关技术经济指标(均为虚构假设指标) ： 

出材率：杉原木出材率为20%;杉综合出材率为50%。 

2.木材销售价格采伐可以获得杉原木和杉综合林才。杉原木1000元/m³;杉综合：主伐木900元/m³，间伐 木850元/m³。 

3.木材生产成本包括：采运成本、伐区设计、生产准备费、 采造成本、场内短途运输成本、仓储成本、堆场及伐区管护费。合计150元/m³。 

4.木材税、金、费

(1)各种税费：按销售收入的30%计;

(2)销售费用：原木10元/m³，综合材11元/m³;

(3)管理费用：按销售收入的5%计; 

5.营林生产直接费用第一年(含整地、挖穴、植苗、抚育等)为4800元/hm²;第二年抚育费1500元/hm²;第二年起稳定在300元/hm²; 

6.营林生产间接费用包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单 位管理费、场部管理费用和财务费用，合计从第一年起每年平均为180元/hm²。 

 7.木材生产利润：杉原木25元/m³;杉综合15 元 /m³。 

8.林业投资收益率为8%。 

要求： 

1.根据所给条件，请说明评估该用材地资产价值应选用哪种评估方法? 

2.评估该用材林地资产价值(列出计算过程，单位为元)。

某保健品厂生产的口服液十分畅销，由于其营销网络十分强大，因此被某集团看中，欲收购该保健品厂。在评估过程中，涉及对于该厂库存口服液的评估。经查实，该厂库存口服液账面价值328 500元，查实数量为3000瓶，账面记载的单价为110元/瓶，出厂价格为152.1元/瓶(含增值税)。经调查，该产品的销售费用占销售收入的3%，销售税金及附加占销售收入的2%，销售利润率为20%，已知增值税税率为17%，所得税税率为25%。

要求：

(1)应用市场法评估产成品价值，在选择市场价格时应注意考虑哪些因素?

(2)估算该产品的评估值。

评估对象宗地A的具体资料如下：

(1)评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。

(2)评估对象基本情况：宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。

(3)宗地开发情况：不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为 6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。

(4)市场调研情况：评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。

要求：

(1)根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值;

(2)写出评估思路或技术路线;

(3)写出评估步骤和评估结果;

(4)对评估结论作出必要的说明。

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;

(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;

(3)专业费用为建筑费用的10%;

(4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;

(5)管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息;

(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;

(7)房地产综合资本化率为8%;

(8)每年按365天计算：

(9)本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。

甲公司委托某资产评估机构对其拥有的A、B、C、D公司的长期股权投资进行评估，评估基准日为2011年12月31日。假设无风险报 酬率3%，预计风险报酬率为5%，不考虑其他因素(如少数股权折价和控股股权溢价因素)。经评估人员调查了解，取得以下信息：

(1)A公司为一家非上市的股份公司，2008年1月1日发行普通股股票，甲公司购入50万股，每股面值1元，在其持有股票期间，每年股票收益率均在10%左右。A公司每年将净利润的50%用于发行股利，其余50%用于追加投资。评估人员分析后认为，A公司所从事的行业有较大的发展前途，A公司具有较强的发展潜力，预计净资产收益率将保持在12%的水平上。

(2)B公司为甲公司于2007年12月31日与另一公司共同投资组建的联营企业，甲公司共投入资本500万元，占B公司总资本的40%(非控股)。协议约定，合营期10年，投资双方按投资比例对B公司每年的净利润进行分配，合营期满后，按B公司剩余净资产和投资双方的投资比例进行分配。B公司自成立之日起至评估基准日，每年均盈利，并按股东的投资比例进行分配。评估人员分析后认为，B公司生产较为稳定，预计今后每年的投资收益率将保持在20%的水平上，合同期满后B公司剩余净资产的预计变现值为2000万元。

(3)C公司为甲公司于2011年10月1日与张某共同出资新组建的有限责任公司，注册资本为1000万元，甲公司以100万元货币资金出资，占C公司总资本的10%。评估基准日C公司资产价值变化不大，公司净资产与注册资本一致。

(4)D公司为甲公司于2007年12月31日与另外两家单位共同出资组建的有限责任公司，甲公司当时以货币资金投入200万元，占D公司总股本的20%。合同约定，甲公司按投资比例对D公司每年的净利润进行分红。经调查，D公司因管理不善、产品滞销等原因，自成立以来一直亏损，也从未向股东进行分红，现已全部停产，无法继续经营。评估人员取得了D公司在评估基准日审计后的资产负债表，其净资产为-500 万元。

要求：根据上述所给资料，分别评估甲公司拥有的A、B、c和D公司的长期股权投资价值。(需有估算过程或说明理由，小数点后保留两位，最终结果以万元为单位。)

国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括()。

长期应收款发生减值的客观依据有()。

下列利率可以作为无风险报酬率参考的是( )。

股权比例与红利分配比例或实际出资比例不一致，其合法性可依据法律意见书判断，下列说法正确的是()。