2013年注册资产评估师考试《建筑工程评估基础》命题预测试卷（七）

（三）

某工业厂房总建筑面积为1000㎡，重置单价为1200元／㎡，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设备各部分的残值率均为5%。

要求：

1．试计算该厂房的重置价值。

2．计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？

3．试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。

4．经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。

5．综合问题3和问题4的计算结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率．并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。

（四）

评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。

同行业已建类似项目设备工器具购置费总额为2500万元人民币，其中进口设备购置费为2000万元人民币，其余为国内配套设备和工器具费。进口设备购置费中，设备到岸价为150万美元（1美元=7.3元人民币），其余为进口设备的其他费用及国内运杂费。

待估项目的主要生产设备仍为进口设备。结合待估项目的设备清单，评估人员查询得到评估基准日进口设备到岸价为130万美元（1美元=6.82元人民币）；进口设备的其他费用及国内运杂费占进口设备购置费的比例与已建类似项目所占比例相同。国内配套设备和工器具与已建项目相同。但其购置费上涨了10%。

已建类似项目的建筑工程费、安装工程费、工程建设其他费分别为设备工器具购置费的50%、30%和20%。截至评估基准日，由于时间因素等引起的上述三部分费用的综合调价系数分别为1.05、1.06和1.1。除此之外，不再发生其他工程费用支出。

待估项目建设投资在建设期两年内平均投入，年价格上涨幅度为3%，该项目在建设期两年内每年贷款1000万元，资金分年均衡发放，贷款利率为5%。该项目未发生其他费用，不计开发利润。

要求：

1．计算类似项目进口设备的其他费及国内运杂费占进口设备购置费的比例。

2．计算待估项目的设备工器具购置费。

3．利用比例估算法计算待估项目的静态投资。

4．计算待估项目的涨价预备费、建设期贷款利息和建设工程造价。

（涉及金额的，以人民币万元为单位；计算结果保留两位小数）

（二）

被评估房地产A是～幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

要求：

评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

（一）

评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

(1)预计该企业第1年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。

(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5。

(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

要求：

1．确定该企业整体资产评估值。

2．企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？

在投资方案各年净现金流量一定的情况下，下列说法正确的有(   )。

按照我国《工程价款结算办法》规定的工程进度款结算方式包括(   )。

下列住宅建筑功能效果评价技术经济指标中，属于适用性能评价的二级控制指标有(   )。

设备运杂费通常是由(   )等构成的。

按照《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定，民用建筑的可靠性鉴定，应按(   )划分的层次，以其安全性和正常使用性的鉴定结果为依据逐层进行。

单层建筑物的建筑面积计算法则有(   )。

下列关于柔性防水和刚性防水的说法正确的有(   )。

吊顶的面层有(   )。

住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收的依据有(   )。

下列关于钢材的说法错误的有(   )。

下列关于出让方式取得国有土地使用权建设用地转让条件的说法，正确的是(   )。

按照国家相关规定，下列情况中可以实行国有土地租赁的是(   )。

下列情况中可以实行国有土地租赁的是(   )。

按照国家相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，则(   )方式出让。

按照国家相关规定，以协议方式出让国有土地使用权，关于出让金的额度的说法正确的是(   )。

招标人提供的分部分项工程量清单应根据附录规定的(   )进行编制。

在建设用地的分类中，港口码头用地被归类为(   )。

机械操作人员工资应包括在建筑安装工程费用的(   )之中。

当初步设计深度不够，设备清单不完备，只有主体设备或仅有成套设备重量时，可采用(   )编制设备安装工程概算。

施工图预算中适应于市场经济体制的预算编制方法是(   )。

根据设计要求，对某结构中的角柱进行破坏性试验，以提供和验证设计数据，该过程支出的费用属于(   )。

混凝土、钢筋混凝土模板及支架费属于建筑安装工程费中的(   )。

按照《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，建筑物间有围护结构的架空走廊，(   )计算建筑面积。

长60m沟槽土方，二类土，槽底垫层宽度0.6m，槽底至设计地坪1.4m，每边工作面宽度0.2m，放坡系数1：0.5，按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的规定，其挖方量为(   )立方米。

按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的规定，现浇混凝土柱按柱断面面积乘柱高以立方米计算。框架柱的柱高应自(   )计算。

砌体强度的损伤检测不可采用(   )方法检测。

钢筋混凝土结构的损伤检测内容不包括(   )。

一般装饰装修工程造价约占建筑物总造价的(   )。

房屋建筑工程损伤检测的程序为(   )。

下列整体式楼地面中，造价低、施工方便，但是不耐磨，易起砂、起灰的是(   )。

(   )门不易变形，不占空间，但构造较复杂，密闭不严。

II型梁桥一般只用于(   )的小跨径桥梁。

为了增加砖墙抗震能力，在建筑物四角和纵横交接处设置的构造柱沿(   )贯通。

路面设计中对强度要求最高的部位是(   )。

下列不属于特殊钢的是(   )。

在相同强度等级的水泥中，早期强度最高的是(   )。

中碳钢的含碳量是(   )。

根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》规定，建设单位应当将施工图送(   )审查。

按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自(   )，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

在设计阶段完成后，应开始的工作为(   )。