根据材料，回答下列各题

房地产经纪人张某在星期天接受赵某介绍的一个房源，该房源与原登记购买的客户刘某要求的住房条件非常适合，张某立即带刘某实地看房，并与赵某签订了委托合同，并预付定金5000元。赵某所持房产证真实有效，并将房产证交给了张某，并委托张某所在机构代办一切手续。张某所在经纪机构写了收条，刘某第二天因为资金问题要求在已经谈妥的甲按揭公司先行办理按揭，先支付了首付款为250 000元。张某为了方便和省事便将手续交付给了刘某。十天后发现该房屋已经被刘某转移过户到王某名下，无法找到刘某。

张某面临的风险有(　　)。

为了使交易顺利完成，房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化，主要包括(　　)。

房地产经纪人王某与李小姐签订委托协议时，下列做法中有利于避免或减少风险的是(　　)。

房地产经纪人王某搜集李小姐所售房屋信息的基本要素有(　　)。

房地产市场环境调查中，属于文化环境调查内容的是(　　)。

为了规避、防范这种风险，房地产经纪人在带客户看房之前，应对客户的(　　)进行详细的登记。

对各个房地产经营地点实行(　　)的检查稽核，建立起系统的监察稽核体系，是保证业务操作规范的重要措施。

根据材料，回答下列各题

李小姐要调往外地工作，将自己拥有完全产权的住宅委托某房地产经纪公司的房地产经纪人王某代理出售，并且同意在地域市场价的情形下尽快出售。

这种情况下李小姐属于(　　)。

房地产经纪机构风险的常见防范措施包括(　　)。

若在刘某看房之时，私自与赵某互留电话，私自完成了交易，这种现象叫做(　　)。

因十天后无法找到刘某，下列应承担责任的有(　　)。