下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有( )。

甲公司承租了一栋建筑面积为10000平方米的旧商业大楼，承租期为20年，前3年租金保持不变，每年为600元/平方米,以后每年递增3%。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场，装修改造费用共1000万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末(不考虑空置损失)，请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。

某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000平方米住宅，建造费用为3000元/平方米，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、 3%。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/平方米，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表(表2)，并计算该项目的财务净现值。

收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。

由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。

房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。

反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。

对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。

在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。

房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。

现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。