2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解

甲公司承租了一栋建筑面积为10000平方米的旧商业大楼，承租期为20年，前3年租金保持不变，每年为600元/平方米,以后每年递增3%。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场，装修改造费用共1000万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末(不考虑空置损失)，请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。

某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000平方米住宅，建造费用为3000元/平方米，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、 3%。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/平方米，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末(不考虑土地增值税与所得税)。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表(表2)，并计算该项目的财务净现值。

收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。

由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。

房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。

反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。

对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。

在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。

房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。

现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。

对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。

我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的。

从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。

房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。

因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。

采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。

房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。

房地产投资信托基金的特征不包括( )。

受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有( )。

关于企业债券融资特点的说法，正确的有( )。

在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的( )。

不确定型决策常用的决策方法有( )。

下列房地产开发项目的成本费用中，属于房屋开发费的有( )。

进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有( )。

两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有( )。

下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有( )。

房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将( )结合起来考虑。

从宏观角度考察，利率的经济功能包括( )。

通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领( )。

下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有( )。

下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有( )。

关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是( )。

在资产预期收益率公式影响βj确定的风险因素有( )。

房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指( )。

写字楼基础租金主要依据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。

以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是( )。

房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。

在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是( )。

关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是( )。

下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是( )。

下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是( )。

某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的( )。

关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是( )。

某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。

某居住项目规划建筑面积为30000平方米,含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/平方米，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。

某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为( )万元。

下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是( )。

在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用( )。

某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是( )。

某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是( )。

某家庭购买一套面积为88平方米的商品住宅，单价9000元/平方米，首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是( )元。

等额序列支付资金回收系数正确的表达式是( )。

关于资金等效值的说法，正确的是( )。

期限为10年、年利率6%、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是( )元。

塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是( )的主要任务。

在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括( )。

以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。

某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加;再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是( )。

某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是( )。

土地储备资金不能用于支付( )。

在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。

商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有( )的特性。

某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。

在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。

某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米;2013年房屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )万平方米。

房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。

房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。