2017年房地产估价理论与方法模拟题练习卷(3)

某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）

抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。 （　　）

对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（　　）

根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。（　）

房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。（　　）

房地产位置优劣形成(   )。

建立价格可比基础具体包括(  )。

估价对象及其范围确定( )。

人口数量还可具体分为( )。