案例三

某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷。运行时间为每年5月1日至9月30日，空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。

一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备)；改造工程时间自今年2月25日起实施，周期

60 d(若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10 d告知)；预计改造后空调节能率可达30％，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。

问题

20．根据上述给定条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。

21．若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。

22．业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。

案例四

某住宅小区可收费面积为10万1T12。经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10％。假设营业税及附加的税率为5．65％。

问题

23．请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少?(单位：元／m2．月，保留小数点后两位)

24．按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行?(保留小数点后两位，××．××％)

25．由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20％，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少?(单位：万元，保留小数点后两位)

注：以上计算请列出计算公式及计算过程。

案例三

某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷。运行时间为每年5月1日至9月30日，空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。

一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备)；改造工程时间自今年2月25日起实施，周期

60 d(若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10 d告知)；预计改造后空调节能率可达30％，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。

问题

20．根据上述给定条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。

21．若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。

22．业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。

案例二

某住宅小区2000年交付使用，物业服务企业已对该小区投保公众责任险。

2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。

2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡；物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。

问题

17．造成张、李两家相关损失的责任主体是谁?简要说明理由。

18．赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担?简要说明理由。

19．如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担?简要说明理由

案例一

某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业就如下事项达成一致。

(1)建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续。

(2)拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作。

(3)地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理。

(4)因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做警示标志。

问题

16．对上述拟办或约定事项正误做出判断，并简要说明理由。

物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括( )。

下列科目中，应当计人物业服务企业利润总额的有( )。

物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有( )

住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括( )。

业主人住时，《住宅质量保证书》应当由( )提供。

在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是( )。