注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习五

待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况见下表。已知以下条件：(1)交易情况正常。

(2)2016年6月以来，土地价格平均每月上涨1%。

(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断。(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。

(5)折现率为8%。

要求：

(1)从评估价角度看，哪些交易实例的成交价格可能会出现偏差?

(2)本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值?该种方法的适用范围主要是什么? 

(3)根据上述条件估算该宗地块的价值。(计算结果以元为单位，取整数)

乙企业的某型号压力机购置于2013年12月，账面原值为35万元，其中，压力机的购买价为30万元，基础及安装费4万元，运杂费1万元。评估基准日为2016年12月25日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数2013年和2016年分别为105%、125%，基础安装费3年间上涨了150%，评估基准日的运杂费为1.5万元。该压力机前2年的利用率为115%，后1年的利用率为95%，预计尚可以使用4年。与同类设备相比，该设备的操作需要6个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2.5万元/人。所得税税率为25%，折现率为10%。要求： 

(1)简述功能性贬值的含义及类型。

(2)计算该设备的重置成本。

(3)计算该设备的实体性贬值额。 

(4)计算该设备的功能性贬值额。 

(5)计算该设备的评估价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

对于材料的评估，下列说法错误的是( )。

甲公司委托某资产评估机构对其拥有的A、B、C、D公司的长期股权投资进行评估，评估基准日为2016年12月31日。假设无风险报酬率为3%，预计风险报酬率为5%，不考虑其他因素(如少数股权折价和控股股权溢价因素)。经评估人员调查了解，取得以下信息：

(1)A公司为一家非上市的股份公司，2013年1月1日发行普通股股票，甲公司购入50万股，每股面值1元，在其持有股票期间，每年股票收益率均在10%左右。A公司每年将净利润的50%用于行股利，其余50%用于追加投资。评估人员分析后认为，A公司所从事的行业有较大的发展前途，A公司具有较强的发展潜力，预计净资产收益率将保持在12%的水平上。

(2)B公司为甲公司于2012年12月31日与另一公司共同投资组建的联营企业，甲公司共投入资本500万元，占B公司总资本的40%(非控股)。协议约定，合营期10年，投资双方按投资比例对B公司每年的净利润进行分配，合营期满后，按B公司剩余净资产和投资双方的投资比例进行分配。B公司自成立之日起至评估基准日，每年均盈利，并按股东的投资比例进行分配。评估人员分析后认为，B公司生产较为稳定，预计今后每年的投资收益率将保持在20%的水平上，合同期满后B公司剩余净资产的预计变现值为2 000万元。

(3)C公司为甲公司于2016年10月1日与张某共同出资新组建的有限责任公司，注册资本为1 000万元，甲公司以100万元货币资金出资，占C公司总资本的10%。评估基准日C公司资产价值变化不大，公司净资产与注册资本一致。

(4)D公司为甲公司于2012年12月31日与另外两家单位共同出资组建的有限责任公司，甲公司当时以货币资金投入200万元，占D公司总股本的20%。合同约定，甲公司按投资比例对D公司每年的净利润进行分红。经调查，D公司因管理不善、产品滞销等原因，自成立以来一直亏损，也从未向股东进行分红，现已全部停产，无法继续经营。评估人员取得了 D公司在评估基准日审计后的资产负债表，其净资产为-500万元。

要求：

(1)简述长期股权投资评估的基本特点、

(2)评估对A公司的长期股权投资价值。

(3)评估对B公司的长期股权投资价值。

(4)评估对C公司的长期股权投资价值。

(5)评估对D公司的长期股权投资价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

具有控制权的股权评估中，在确定评估结论时，下列选项不应考虑的内容是( )。

某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为( )元。

木材市场价倒算法主要用于( )林木资源资产评估。

下列关于资产减值测试评估方法说法正确的是( )。

在运用市场法评估建(构)筑物时，要求适当的选取可比实例，要求可比实例成交日期与待估建(构)筑物的估价时点相近，不宜超过( )。

关于企业合并中无形资产评估说法错误的是( )。