注册资产评估师《资产评估实务一》冲刺练习二

资产评估机构需要对正在建设的XX大厦进行评估。该项目的基本情况：

(1)该项目的建筑面积为147 025. 3平方米。

(2)采用市场法得到土地取得成本为66 500. 44万元。

(3)根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《X市建筑工程造价信息》，确定项目总的建安工程费为94 051. 97万元。

(4)勘察设计和前期工程费为建安工程费的5%;基础设施建设费为建安工程费的10%+建筑面积×100元/平方米。

(5)开发期税费为建安工程费的4%;管理费用为土地取得费用与开发成本之和的5% ;销售费用为房地产总价的5%。

(6)该项目的开发期为3年，前1.5年不进行销售，后1.5年开始进行预售。开发费用、管理费用与销售费用都是均匀投入的。利息率按4. 75%确定。

(7)本次评估采取投资利润率，根据评估专业人员对该区域房地产开发市场的调查和对同类商业办公类房地产价格的分析，该项目平均投资利润率约为20%。

(8)销售税费为房地产价值的5. 65%。

(9)经现场查勘，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。

要求：

(1)请写出房地合估模式下成本法评估在建房地产的基本公式(写出两种形式)。

(2)旧建筑物评估时需要测算损耗，其尚可使用年限如何确定?

(3)请在房地合估模式下评估该房地产的价值。(结果以万元为单位，保留两位小数)

某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2100平方米，评估基准日为2016年12月31日，其中：

(1)根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2 635000元，建安综合造价在建设期内均匀投入;

(2)前期费用的综合费率为8%，期间费用率为5%，期间费用在建设期内均匀投入;

(3)建筑工期为2年，年贷款利率为9.36%;

(4)开发商要求的利润率为4%;

(5)建筑物设计使用年限为60年;

(6)该建筑物评分修正系数为结构：装修:设备=0.8：0.09：0.11，经现场打分三部分分别为92分、90分和96分。

要求：

(1)应采用哪种方法核算建筑物的价值?

(2)采用该方法的前提条件是什么?

(3)试根据上述条件评估该建筑物的价值。(结果以元为单位，保留两位小数)

某企业的进口设备于2012年购进，当时的购置价格(离岸价)为8.5万欧元，2015年进行评估。根据调查得知，2015年与2012年相比，该类设备国际市场价格上升了10%;现行的海运费率和保险费率分别为5%和0.3%;该类设备进口关税税率为15%，增值税税率为17%;银行财务费率为0.8%，外贸手续费率为国内运杂费率为1%，安装费率为0.5%，基础费率为1.5%;评估基准日欧元同人民币的比价为1:8。要求：

(1)设备本体的重置成本的计算方法有哪些?

(2)根据上述条件，估测该进口设备的重置成本。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)

下列关于进口设备从属费用公式正确的有( )。

下列关于基准地价系数修正法的表述，错误的是( )。

下列关于其他长期性资产的评估，说法正确的有( )。

在红利增长模型中股票增长率g的计算方法主要有( )。

房地合估模式下，房地产评估中的开发成本主要包括( )。

基准地价的特征主要是( )。

在建工程评估的常用方法主要有( )。