2013年资产评估师《建筑工程评估基础》考前冲刺试卷二

拟建教学楼建筑面积为3 000m²，类似工程的建筑面积为3 100m²，预算造价为3 320 000元。各种费用占预算造价的比重为：人工费6%，材料费55%，机械使用费6%，措施费3%，其他费用30%。各种修正系数为：人工费K₁=1．02，材料费K₂=1．05，机械使用费K₃=0．99，措施费K₄=1．04，其他费用K₅=0．95。

要求：

试用类似工程预算法编制慨算。

某工业厂房总建筑面积为1 000㎡，重置单价为1 200元／㎡，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2每后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设备各部分的残值率均为5%。

要求：

1．试计算该厂房的重置价值。

2．计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少?为什么?

3．试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。

4．经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等 配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配 套设备部分的损耗额以及损耗总额。

5．综合问题3和问题4的计算结果，分别取权重0．4和0．6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。

某砖混结构住宅建筑面积为4 000m²，其工程特征与在同一地区的概算指标中表的内容基本相同。试根据概算指标，编制土建工程概算。

表1   某地区砖混结构住宅概算指标

表2   工程造价及费用构成

某房地产开发商掺开发住宅项目，占地面积为8 000平方米，规划建筑面积为40 000平方 米(全部为可销售面积)。预计开发建设期为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕该项目的土地获得费用为每平方米7 000元，建安工程费用为1 500元／㎡，开发中的其他 费用为500元／m：。建设期第1年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他警 用的85%%，剩余资金在第2年年初投入。该开发商自有资金9 600万元，开发所需资金的不足部 器需贷款，连续两年每年年初借入同等数目的资金用于开发，贷款年利率为10%，按年以复利 计息。

预计该项目建成后能以5 000元／㎡的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%， 经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5．5%，建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%。

假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年年末偿还。

要求：

1．分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。

2．分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设 期侍款本利和。

3．为了编写自确资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初(第1年年初)自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流。

4.开发商期望的目标收益率为10%，利率为10%的折现系数如下表所示。试计算该项目的净现值，并以此判断该项目是否可行。

5．假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该 项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5 200元。开发商认为尾房的住 宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分．标准分值为10分，尾房得分9．2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。

建筑面积包括（　　）。

单层建筑物的建筑面积计算法则有（　　）。

复合硅酸盐水泥不适用于（　　）。

下列选项中属于粉煤灰硅酸盐水泥的适用范围的有（　　）。

下列费月I中，属于与项目建设有关的其他费用的有（　　）。

按照《跫筑工程建筑面积计算规范》的规定，应计入建筑面积的有（　　）。