2013年物业管理师《管理实务》考前冲刺试卷三

某小区人住3个月，部分业主投诉：①小区部分墙体渗漏；②供暖不足；③物业配套不完善；④小区安全防范管理措施不完善等问题。小区业主在多次找物业公司及开发商反映和协商未果后，决定：

(1)以互相选举的方式组建临时业主委员会，经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费。 

(2)业主委员会决定解除与现物业公司的服务合同，另选聘新物业服务公司。

(3)通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。

问题

1．针对供暖不足，如果是供暖系统本身的问题，该物业公司应如何解决?

2．分别指出业主投诉问题①、③、④的解决办法。

3．物业管理人接到投诉的处理方法有哪些?

4．小区业主成立“临时业主委员会”的做法是否正确?临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定是否合法?

5．上述(2)的做法是否正确，说明理由。

6．签订物业服务合同时，除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会还有哪些权利义务?

7．物业服务合同终止的原因有哪些?

一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。

问题

1．假如你是该业主，面对这种情况应如何处理?

2．小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有哪些?

3．假如该业主与受损车主在协商中发生打斗致人受伤事件，物业公司应如何处理?

2010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向B物业公司支付物业管理费。2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。施先生认为，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。B物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为B物业公司推卸责任，于是将B物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。

问题

1．业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?

2．B物业公司是否应进行赔偿?

3．你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么?

4．物业服务企业公共安全防范管理服务的内容有哪些?

5．结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统?

合同承诺的构成要件是( )。

在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有(　　)。

物业服务企业组织机构设置的要求是(　　)。

物业绿化管理的工作内容包括(　　)。

在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是(　　)。

影响企业薪酬政策的微观因素是(　　)。

物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是(　　)。