2012年物业管理师考试《物业管理实务》预测试卷(二)

大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积为11m²，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争，激烈。大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔独立完成了物业服务投标书的编写工作，并带队参加了现场答辩。结果大成物业服务企业并未中标，原因之一是评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。

请分析后回答以下问题：

1.大成物业服务企业在编写该大厦物业服务方案时，应怎样避免专业方面的缺陷？

2.如果你是大成物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动？

某业主到房地产开发公司办理入住手续。该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说：“我接到人住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。

工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理”。工作人员说：“您的材料是否都带齐了”？业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“可以了”。业主问：“你们公司的收费标准有批文吗”？工作人员说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐”。经理说：“可以，不过您必须写一个保证”。业主问：“装修是否要办理手续”？工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了”。业主问：“装修前是否要交一些费用”？工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了”。业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费”？工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了”。办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗”？工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主”。

请分析后回答以下问题：

指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。

事务文书主要包括(       )。

物业管理投诉处理的方法包括(       )。

住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求是(       )。

中高级管理人员知识培训的主要内容包括(       )。

对专项维修资金的管理，叙述正确的有(       )。

物业承接查验期，物业管理档案收集的特点包括(       )。

对处理紧急事件的要求，以下叙述不正确的有(       )。

物业服务企业的营业成本包括(       )等。

清洁工作日常管理由(       )组成。

公共秩序管理服务的内容表现在(       )方面。

物业装饰装修管理包括(       )。

在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括(       )。

发生物业工程质量问题的原因主要有(       )。

下列选项中，有关合同要约与邀请要约的表述中，正确的是(       )。

中华人民共和国合同法》规定了要约人不得撤销要约的情形是(       )。

在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是、守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在(       )。

以下关于物业管理招标程序的表述中，正确的有(       )。

根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为(       )。

物业服务企业的特征包括(       )。

物业管理的制度文书种类主要有(       )。

以下属于组成公文式标题的最基本要素是(       )。

物业管理项目机构请求购买车辆，公司对其请示必须作出同意与否的答复，就要用 “批复”。其“批复”属于(       )。

对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中(       )的方法。

下列选项中，不属于基本的答问格式是(       )。

客户满意度调查过程的最重要步骤是(       )。

物业服务企业培训常用的方法中，具有系统性、连贯性的特点是(       )。

物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作是由(       )负责。

下列选项中，不属于筛选申请表的方法是(       )。

物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是指(       )。

物业管理档案的分类方法中，能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起，既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面地查阅利用档案特点的分类方法，称为(       )分类法。

对物业服务费用包干制的叙述中，不正确的是(       )。

物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余

时，除可以在管理预算中调整外，也可经(       )同意设定一定比例纳入专项维修资金。

物业服务企业应本着(       )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。

通过房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入，称为(       )收入。

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是(       )。

以下不属于消防安全检查的基本程序是(       )。

在车辆出入管理中，对于外来的车辆应采用发(       )的方式进行管理。

在房屋及设施设备维修养护计划的实施中，以下关于维修保养人员职责的表述，正确的是(       )。

如发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出时，可采用 (       )来治灭白蚁。

共用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是(       )。

物业的供电种类按供电方式的不同，可分为(       )。

业主人住房屋验收表的主要内容包括：物业名称、楼号；业主、验收人、建设单位代表姓名；验收情况简要描述；(       )；验收时间等。

在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于(       )进行针对性整改。

物业管理机构更迭时，管理工作应移交的管理资料是(       )。

由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的(       )状态。

在正式开展物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和(       )。

在物业开发项目的建设阶段，早期介入的方法和要点是(、)。

物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容是(       )。

一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由(       )在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和(       )的不同。

合同签订应遵循的基本原则不包括(       )。

为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定，前期物业管理服务由(       )选聘物业服务企业。

有关承诺构成要件的叙述，不正确的是(       )。

物业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限(       )日前确定中标人。

在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和(       )报价。

管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要内容不包括(       )。

在物业管理招标中，有关中标及签订合同的叙述不正确的是(       )。

物业管理投标中，项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段、准备阶段和实施阶段。初选阶段的评估主要是(       )。

物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着市政设施的配合管理和物业的装修管理等，这体现了物业服务企业的(       )特征。

物业服务企业应以其(       )作为公司的地址。