2014年全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》第六次全真模拟试卷

案例三

某居住小区暖气试水，物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未入住的业主。

11楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，锈的脏水，使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闫女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公司告上法庭，要求其赔偿经济损失共计1万元。

法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为11楼业主孙先生私自改造暖气管所致，与公司无关。

经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，是11楼业主孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士损失费。

问题

22．本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确?说明理由。

23．假如本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决?

24．针对孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由哪个机构对其进行处罚?

25．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。

案例一

某高档商住两用写字楼由A物业管理公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水，接口至业主房屋内，房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司是三层楼的一租户，因空调漏水，导致隔壁房屋的C公司屋内进水，部分设备被泡湿，造成了一定的经济损失。

事故发生后，A物业管理公司积极配合业主进行事故现场处理，同时派空调公司技术人员对事故进行鉴定。鉴定的结论是由于B公司在安装空调时，螺钉松脱导致冷却水漏出。基于上述情况，C公司向B公司提出赔偿。

A物业管理公司对此次事故进行了调解，最后三方签订了协议，由A物业管理公司和B公司共同对C公司的损失进行赔偿，事后A物业管理公司认为自己不应承担赔偿责任而反悔，C公司不同意将其起诉至法院。法院最终以协议为由要求A物业管理公司做出赔偿。

问题

16．当紧急事件发生时，物业服务企业的正确处理要求是什么?

17．在善后处理上，A公司应注意什么?

案例二

2010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向8物业公司支付物业管理费。

2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。

施先生认为，8物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。8物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为8物业公司推卸责任，于是将8物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。

问题

18．业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?

19．B物业公司是否应进行赔偿?

20．你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么?

21．结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统?

物业服务企业的主营业务利润是指主营业务收入减去( )后的净额。

鼠害防治的主要方法有( )。

下列各项中，属于邀请要约的有( )。

物业服务企业组织机构设置的影响因素包括( )。

在物业管理服务活动中，物业服务企业及员工与客户沟通的方法有( )。

物业管理公司在内部转发上级单位的公文、宣布实施某项制度时，应使用的行政公文文种是( )。

具有系统性、连贯性特点，多用于知识培训的物业服务企业培训方法是( )。

物业承接查验期收集的档案一般为物业基础资料档案，这类档案收集的特点不包括( )。

物业管理早期介入的风险主要是( )。

对已在使用的设施设备来说，修理周期是指( )。

实行一级成本核算的物业服务企业，可不设( )，有关支出直接计入管理费用。

物业服务企业的组织形式不包括( )。

有关入住服务的说法，正确的是( )。

在酬金制下，物业管理的会计主体是( )。

招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。