案例二

2011年10月，北京市住宅局决定采取公开招标的方式选择××小区物业管理单位。2011年12月1日，时任副局长的李某召开×X小区物业管理招标开标会议，出席会议的有招标领导小组11位成员和参加投标的甲物业管理公司、乙物业管理公司的领导。

这次招标的×X小区，有楼宇14栋，是一个设施完善的大型高层住宅区。招标领导小组成员在听取介绍、阅读标书后，根据招标工作办公室的评分标准，采用无记名方式分别对两份标书的10个项目进行评分。最终，乙物业管理公司中标，取得了X X小区的物业管理权。

问题

21．案例中，招标领导小组的主要工作是什么?

22．北京市住宅局采取公开招标方式时，首先应做什么?

23．公开招标的特点是什么?

24．简述中标的要求。

25．通过案例，简述物业管理招标的程序。

案例三

2012年10月1日上午9点，位于沿海城市的某住宅小区开始办理业主的人住手续。物业公司在小区人口处张贴“办理入住手续流程”，由于正值法定假期，物业公司新增数十名工作

人员帮助业主办理入住手续。最终由于物业公司管理有序，使得所有业主均顺利完成了人住手续。

问题

26．对业主而言，入住的内容包括哪些方面?

27．物业公司在准备办理人住手续时，除准备资料外，还应进行哪些准备工作?

28．以图示说明入住流程。

29．业主入住期间，物业公司需注意哪些问题?

案例一

某物业项目建筑面积29万m2，可收物业服务费用面积26万m2，每年计划成本542万元，现在进行招标投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万m2，高层住宅20万m2，别墅4万m2，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：

(1)人工费。

①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用，包括公司分管项目副经理的工资、项目经理的工资、社会保险。

②补充养老金。

③项目人员年终绩效奖励。

(2)工程保修费。

(3)公共区域清洁卫生材料费。

(4)装修工程垃圾清运费。

(5)对社会的爱心捐赠。

(6)用于项目的固定资产折旧。

(7)项目履约保证金。

(8)共用设施设备及公众责任保险金。

(9)公共区域维修保养费。

(10)公共秩序维护费。

问题

16．按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标?

17．根据该投标物业公司管理物业面积，推断该公司管理资质等级应为几级?

18．以上费用哪些不能计人物业管理支出费用。

19．假设营业税及附加的总税率是5．6％，项目成本利润率9％，不考虑其他经营支出，计算该项目的物业服务费收费标准(单位：元／(m2．月)，保留小数点后两位数)。

20．按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该物业项目保本运行?

案例二

2011年10月，北京市住宅局决定采取公开招标的方式选择××小区物业管理单位。2011年12月1日，时任副局长的李某召开×X小区物业管理招标开标会议，出席会议的有招标领导小组11位成员和参加投标的甲物业管理公司、乙物业管理公司的领导。

这次招标的×X小区，有楼宇14栋，是一个设施完善的大型高层住宅区。招标领导小组成员在听取介绍、阅读标书后，根据招标工作办公室的评分标准，采用无记名方式分别对两份标书的10个项目进行评分。最终，乙物业管理公司中标，取得了X X小区的物业管理权。

问题

21．案例中，招标领导小组的主要工作是什么?

22．北京市住宅局采取公开招标方式时，首先应做什么?

23．公开招标的特点是什么?

24．简述中标的要求。

25．通过案例，简述物业管理招标的程序。

当发生火警时，属于正确处理措施的有( )。

有关消防器材一般配置的表述，错误的是( )。

物业管理常用的档案分类方法有( )。

根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，( )的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

前期物业管理的阶段主要包括(  )。

标语、温馨提示、启事属于物业管理的( )应用文书。

物业管理项目外包存在的风险属于( )。