2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解

在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。

某市拟拍卖一宗面积为13.33万平方米、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%，项目要求配置3万平方米的公共租赁住房，政府以6000元/平方米的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/平方米，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/ 平方米,营业税及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加)，如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。

某房地产开发企业于2012年初以15000元/平方米的价格购买了一面积为8000平方米的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000平方米,写字楼建筑面积60000平方米,并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/平方米。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/平方米,于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/平方米。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。

以在建工程己完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。

房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。

通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。

在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房基售价。

房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。

在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。

根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。