2017年房地产估价师模拟题经营与管理练习及答案(2)

王某以12000元/m²的价格购买了10间建筑面积均为80m²的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m²的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m²的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m²的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月.m²) (按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。

完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

某开发商获得某项目用地4200 m²，规划建设用地面积4000m²，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m²(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m²，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)

在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （　　）

个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（　）

系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ ）

6、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （　　）

债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（　　）

在对细分市场进行评价的基础上,选择目标市场一般有( )等几种模式。

置业投资的投资者从长期投资的角度出发,可以获得(   )几个方面的利益。