2012年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》模拟试卷三

某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m²，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m²，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。

采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。

①计算开发完成后的价值

2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元

②计算建筑费

[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元

=(446.443+439.412)万元

=885.855万元

③计算管理费

885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元

④计算销售税费

2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元

⑤计算利润

(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499

⑥计算项目价格

P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润

 =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499

 =1239.384万元

某居住房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

某居住房地产估价结果报告

一、委托方：田××

二、估价方：××房地产评估有限责任公司

三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。

四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点：2005年5月23日。

六、估价依据(略)

七、估价原则(略)

八、采用的估价方法

本估价采用比较法、成本法综合评估。

九、估价结果：2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。

十、估价人员(略)

十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。

 ××房地产估价有限责任公司

2005年5月23日

某居住房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象位于×住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m²。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。

二、区域因素分析

估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。

六、估价测算过程

1．比较法

将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。

(1) 比较实例确定。

比较实例A

坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年．为7层砖混结构，房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m²。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房．并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m²，位于楼下院内。该房产为私有房产。

比较实例B

坐落在××市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m²。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m²车库一个。楼上附有50m²室外阳台一个。该房产为私有房产。

比较实例C

坐落在××市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积221.38m²。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。

考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。

详见表4-3。

(2) 估价计算。

①交易情况修正。

估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。

②交易日期修正。

2005年1月至2005年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：

实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；

实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100；

实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。

③区域因素修正。

实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：

实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。

④个别因素修正。

实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。

(3) 价格计算。

根据上述各项修正，列表如表4-4所示。

利用直接比较法公式如下：

估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正(      )/100×交易日期修正 (      )/100×区域因素修正(      )/100×个别因素修正(      )

利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价：

(1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m²=1878.05元/m²

用比较法测算得出评估标的房地产的总价值：

1878.05×222.95元=418711元

2．成本法

估价测算过程：

该房产1999年购人价为1850元/m²。

1850×222.95元=412458元

产权手续及各项收费：412458×5.0%元=20623元

利息(412458+20623)×3.7%元=16024元

投入装修70000元

扣除一年折旧70000×30%元=21000元

[412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元

根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。

七、评估结果

采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。

采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。

对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。

故此次评估最后结果为458000元。

                                                           ××房地产评估有限责任公司

  2005年5月23日

(五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m²，面积为5000m²；乙房地产的单价为800元/m²，面积为2000m²。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m²。

下面哪种增值分配率应占较大权重比例(      )。

(四)某住宅区2005年5月开工，现正在建设当中，估计2008年12月完成要估价届时的售价。

估价对象的状况和房地产市场情况应选择为(      )。

该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为(      )。

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为(      )。

将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过(      )途径。

(三)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

应根据何种用途对该两幢房屋进行估价(      )。

如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/m²，建筑面积为500m²，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为(      )。

(一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。

建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按(      )计算折旧。