2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(十四)

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m²，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至 +3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为 24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m²，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m²，商业用房年净租金收入为2000元/m²。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

某开发商通过出让方式以1000元/m²的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m²，建造成本为2500元/m²，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m²，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m²，试求该项目的开发商成本利润率。

在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。(     )

对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。(     )

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。(     )

准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。(     )

根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。(     )

详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。(     )

资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。(     )

损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。(     )

在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 (     )

如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为连续复利。(     )

在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。(     )

在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 (     )

房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。(     )

房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。(     )

房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。(     )

物业资产管理的职能包括(     )。

物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有(     )。

房地产投资者的权益融资方式主要有(     )。

风险估计与评价常用方法有(     )。

新设项目法人融资形式的特点有(     )。

房地产开发投资的清偿能力指标一般有(     )。

房地产开发企业的经营成本主要包括(   )。

影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有(     )。

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括(     )。

制定租售方案的工作内容主要包括(     )。

随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有(     )等方面的知识。

提高贷款利率对房地产市场的影响主要有(     )。

房地产间接投资的形式主要有(     )。

在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有(     )。

小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说(     )对小型商场并不很重要。

预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况(     )。

关于预算，下列说法错误的是(     )。

某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为(     )万元。

新设项目法人的资本金筹措渠道不包括(     )资金。

某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为(     )。

房地产开发项目所需的大部分资金是以(     )的方式筹集的。

现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(     )分析。

由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的(     )。

房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的(   )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作(     )。

保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(     )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其(     )的风险因素。

某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(     )。

某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为(     )。

若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为(     )。

一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是(     )。

相对于现金回报率来说，(     )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是(     )。

某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了(     )元。

已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为(     )。

一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是(     )。

某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是(     )元。

在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(     )。

某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按(     )作为计息周期的。

(     )资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是(     )。

潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与(     )。

由城市规划管理部门核发的(     )，主要规定了用地性质、位置和界限。

可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于(     )的工作。

产生房地产价格泡沫的直接诱因是(     )。

在房地产泡沫的成因中，(     )是房地产泡沫产生的基础。

下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是(     )。

我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为(   )。

假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是(   )。

个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于(   )。