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2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(九)

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1: 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期间开发商可以在房地产学会的监督下预售。

正确
错误

2: 已知某笔贷款的年利率为10%，借贷双方约定按半年计息。问该笔贷款的实际年利率为多少?

3: 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。

4: 可行性研究的根本目的是对项目建成后的技术方面的指标分析。

正确
错误

5: 房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命一般比自然寿命长。

正确
错误

6: 所谓房地产增值，是指随着总体价格水平上升而导致的房地产价格增加，即通货膨胀。

正确
错误

7: 投资的目的在于得到报酬即收益。

正确
错误

8: 功能定位的目的是为市场提供适销对路，有较高性能价格比的产品。

正确
错误

9: 在物业销售形式上，大型房地产开发公司往往委托物业代理进行租售。

正确
错误

10: 时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态。

正确
错误

11: 开发建设项目的招标方式可以分为：公开招标、邀请招标、议标等方式。

正确
错误

12: 房地产泡沫是反映如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则房地产泡沫就产生了。

正确
错误

13: 房地产市场供给主体间的竞争是充分和广泛的。

正确
错误

14: 二级房屋市场就是存量市场或二手市场。

正确
错误

15: 影响房地产市场发展的社会经济因素包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。

正确
错误

16: 建设工程施工的分包也需要经过开发商同意，分包商应该由开发商指定。

正确
错误

17: 房地产投资规模大、周期长、风险高，故房地产投资不宜获得金融机构的支持。

正确
错误

18: 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括( )。

A．购买价格
B．土地费用
C．租金水平
D．空置率
E．建筑费用

19: 房地产开发项目的前期工程费主要包括( )。

A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用

20: 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有( )。

A．经营税收及附加
B．企业所得税
C．城镇土地使用费
D．契税
E．印花税

21: 从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。

A．土地
B．房屋
C．机械设备
D．原材料
E．辅料

22: 主要的调查手段是问卷，答卷一般包括( )两种。

A．收集式
B．开放式
C．闭合式
D．检索式
E．收敛式

23: 基础设施建设费包括( )的建设费用。

A.自来水
B.污水
C.煤气
D.热力
E.电信

24: 物业代理的形式主要有以下( )几种分类方式。

A．联合代理与独家代理
B．买方代理、卖方代理和双重代理
C．销售代理和租售代理
D．首席代理和分代理
E．双重代理

25: 土地一级开发项目的操作模式有( )三种模式。

A．纯企业模式
B．纯政府模式
C．政府与企业合作模式
D．受政府授权委托的企业模式
E．房地产学会模式

26: 房地产泡沫的成因，主要有( )三个方面。

A．土地的有限性和稀缺性
B．开发商的因素
C．投机需求膨胀
D．金融机构过度放贷
E．领导的决策

27: 反映和描述房地产市场状况的指标，包括( )三种类型。

A.空置率指标
B.供给指标
C.需求指标
D.市场交易指标
E.存量指标

28: 房地产市场结构包括以下的结构( )。

A．供求结构
B．投资结构
C．产品结构
D．产业结构
E．利润结构

29: 房地产市场的参与者包括( )。

A．开发商
B．政府
C．金融机构
D．建筑师
E．专业顾问

30: 房地产项目投资估算的范围，包括( )。

A．土地费用
B．前期工程费用
C．销售利润
D．销售费用
E．设计费

31: 盈亏平衡分析是研究投资项目( )的平衡关系的方法。

A．改进
B．产品成本
C．产销量
D．盈利
E．投资

32: 在经济评价指标中，以下( )属于动态指标。

A．FNPV
B．FIRR
C．动态投资回收期
D．成本利润率
E．投资利润率

33: 房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是( )。

A．了解项目，满足户型方面的需求
B．有针对性地制定销售策略
C．选择合适的项目位置
D．进行宏观调控

34: 当计息周期为1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。

A．i＝r
B．i＞r
C．i＜r
D．i＝1+r

35: 零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括( )。

A．外墙面积
B．营业面积
C．公用面积
D．建筑面积

36: 从宏观上讲，房地产市场结构不包括( )。

A．总量结构
B．存量结构
C．区域结构
D．产品结构

37: 债券偿付方式不包括( )方式。

A．担保
B．偿还
C．转换
D．转期

38: 与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括( )。

A．资金使用
B．资金筹措
C．资金运营
D．资金需求

39: 抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，不包括( )类型。

A．抵押市场贷款
B．抵押贷款支持债券
C．抵押贷款传递证券
D．抵押贷款直付债券

40: 项目评估基础数据的预测和选定通常不包括( )部分。

A．销售收入测算
B．成本及税金
C．借贷资金
D．利润分配

41: 房地产开发项目的投资的特性不包括( )。

A．投资具有时间性
B．投资目的在于得到报酬
C．投资具有政治行为
D．投资具有风险性

42: 房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是( )。

A．相对较高的收益水平
B．得到税收方面的益处
C．提高投资者的资信等级
D．良好的流动性

43: 目前房地产开发中，土地使用权出让不可以采用( )形式。

A．挂牌
B．招标
C．公开拍卖
D．划拨

44: 吸纳率是指报告期内吸纳量占同期( )之比例。

A．可供租售量
B．需求量
C．用地面积量
D．使用权面积量

45: 房地产投资者对系统风险( )控制。

A．容易
B．不易
C．面对
D．逃避

46: 一般来说．标准方差越小，则投资的风险就( )。

A．越小
B．一样
C．越大
D．无关系

47: 房地产过度开发比房地产泡沫的危害( )。

A．更大
B．一样
C．小
D．不可比

48: 房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。

A．物业管理公司
B．政府
C．承包商
D．租客

49: 房地产开发项目的前期工作的内容不包括( )。

A．征地、拆迁、安置、补偿
B．规划设计及建设方案的制订
C．施工现场的水、电、路通和场地平整
D．施工建设

50: 若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会( )。

A．为0
B．下降
C．上升
D．为1

51: 企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是( )。

A．1年
B．1～2年
C．3～5年
D．5～6年

52: 具有保值、增值性，是因为房地产本身的( )。

A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．消耗材料多

53: 个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于( )开始，按新的利率规定计算利息。

A．下年初
B．下午第二季度
C．下年第三季度
D．下年第四季度

54: 以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是( )。

A．政策风险
B．市场风险
C．经营风险
D．物业费收缴难风险

55: 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与( )之比。

A．规划建设用地面积
B．居住区总用地面积
C．居住区建筑用地面积
D．获取土地使用权面积

56: 土地供应政策的核心是( )。

A.税收
B.土地供应计划
C.管理
D.环境保护

57: 房地产不可移动的特性，房地产所处区位对( )并不具有吸引力。

A．置业投资者
B．开发商
C．承建商
D．租客

58: 对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于( )。

A．0.5
B．1.0
C．1.1
D．1.2

59: 房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是( )。

A．FNPV
B．FIRR
C．资产负债率
D．动态投资回收期

60: 开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是( )。

A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．政府导向定价法

61: 指数平滑中的平滑指数。的范围为( )。

A．0＜A＜1
B．A＜0
C．a＞1
D．a＝2

62: 现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是( )元。

A．115
B．100
C．120
D．125

63: 编制招标工程标底的工作应由( )来完成。

A．投标单位
B．政府部门
C．招标单位
D．房地产学会

64: 以下指标属于市场交易指标的是( )。

A．销售量
B．人口数
C．存量
D．空置率

65: 目前我国城市住宅的供给主要有三类，即( )、经济适用房和市场价商品住宅。

A．廉租房
B．二手房
C．一手房
D．期房

66: 房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。

A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售

67: 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的( )。

A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．消耗材料多

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