2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(八)

通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计5000万元，资产合计 8000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和2500万元，存货为1500万元。计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。

某投资者计划以600万元购入一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第4年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示，试通过该项目的净现金流量图，分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。

邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。(     )

初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件。(     )

动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。(     )

最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。(     )

房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。(     )

资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。(     )

不同时点的现金流量，无法直接比较。

在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。(     )

由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产具有超前性和适当的弹性。(     )

市场因子即指能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。(     )

开发项目竣工验收由承包商组织进行。(     )

在广阔的市场中，企业要识别自己能够有效服务的最具吸引力的细分市场，而不是到处参与竞争。  (     )

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场。(     )

建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的35%。(     )

房地产投资的缺点之一是不易获得金融机构的支持。(     )

定义市场区域工作主要包括(     )。

从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于(     )。

现代营销战略的核心可以称为STP营销，即(     )。

消费者的评价行为一般涉及(     )等问题。

依代理委托方的不同，物业代理可以分为(     )。

按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是(     )。

质量控制包括(     )的质量控制。

制定租售方案的工作内容主要包括(     )。

房地产市场分析主要分析市场的(     )。

房地产投资收益包含(     )。

下列投资形式中属于房地产间接投资的有(     )。

房地产投资决策分析的主要工作包括(     )。

开发商对投标人进行资格审查时应考虑(     )方面。

竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋(     )的价值。

房地产市场周期波动可分为(     )阶段。

房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资(     )的自有资金或股本金。

当贷款综合风险度超过(     )时，为高风险贷款。

下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是(     )。

下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是(     )。

以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是(     )。

在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是(     )的目的。

对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是(     )。

影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括(     )。

下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是(     )。

基准收益率是导致投资行为发生所要求的(     )。

开发项目总投资包括建设投资和(     )。

当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应(     )。

马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于(     )。

以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是(     )开发商。

横道图法和网络图法在工程管理中常常作为(     )的方法。

在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是(     )。

以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是(     )。

开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的(     )。

房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于(     )。

以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是(     )。

房地产泡沫形成的促成因素是(     )。

某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为(     )。

投资者进行房地产投资的主要目的是为了(     )。

产生房地产价格泡沫的主要诱因是(     )。

不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值(     )。

仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有(     )。

关于预算的说法正确的是(     )。

要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的(     )。

收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括(     )。

①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费

某写字楼的建筑面积为8万m²，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是(     )万m²。

零售商业物业的租金是以(     )为基础计算的。

对一般(     )的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。

(     )实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

房地产置业投资中，在持有期内获得每年(     )的股本收益率也是很平常的事。

(     )、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。