2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(七)

用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。(     )

某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据；

(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资 800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。

(3)计算期(开发经营期)取20年。

请根据以上资料，完成下列工作：

(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)

(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。

(所有的投资和收入均发生在年末)

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800元/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。( )

单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。(     )

某项目第一年年初投资500万元，第二年年初投资300万元，第三年年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。(     )

对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。(     )

根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。(     )

现金流出和现金流入之差称为现金流量。(     )

资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。(     )

房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。 (     )

价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。(     )

在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。(     )

投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。(     )

指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。(     )

如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。 (     )

细分市场评价主要涉及(     )几个方面。

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪50年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。(     )

弥隙市场的特点是(     )。

规划设计条件附图包括的内容有(     )。

影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有(     )。

房地产开发前期的规划管理包括(     )。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地取得，可以采用的方式有(     )。

下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有(     )。

以下关于房地产市场特点的说法正确的是(     )。

过度开发的诱因有(     )。

房地产开发投资应包括(     )。

下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是(     )。

可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有(     )。

房地产市场结构包括(     )。

编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为(     )。

房地产投资的优点包括(   )。

公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于(     )。

下列费用中，不属于土地费用的是(     )。

当开发项目用地面积一定时，(     )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。

对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为(         )。

项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是(     )。

当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用(     )。

投资者所要求的最低利率是(     )。

对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为(     )。

在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是(     )。

下列属于概率抽样类型的是(   )。

在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是(     )。

土地一级开发项目的操作模式不包括(     )。

被邀请参加投标的承包商通常在(     )个之间。

下列行业中，(     )中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从(     )角度对房地产市场进行的细分。

当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是(     )。

由城市规划管理部门核发的(     )，主要规定了用地性质、位置和界限。

中国房地产市场的发展急需扩展房地产(     )渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

房地产市场的特性不包括(     )。

国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以(     )为基础。

某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的(   )。

下列风险中，属于个别风险的是(     )。

收益性物业的经营费用不包括(     )。

室内装修费科目不包括(     )。

关于房地产融资的意义的说法错误的是(     )。

以下不属于抵押贷款支持证券的是(     )。

零售商业物业的分类不是按(     )分类的。

已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为(     )。

下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是(   )。

下列有关企业利润公式不正确的是(     )。

若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于(     )元。

利用(     )，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

投标截止后，开发商应按规定的时间(     )。

中国目前房地产市场的(     )统计是不完整的。

房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到(     )的水平。