2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(六)

某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m²。 2002年8月1日王某以1.1万元/m²的价格购买了其中50m²的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.6%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

某投资者以1.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为60m²的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报串要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。( )

内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。(      )

在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。(      )

名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。(      )

对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。(      )

从满足人类入住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。(      )

市场规模就是特定商品的购买者数量。(      )

与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键路线。(      )

所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。(      )

房地产自然周期自然形成，资本流动对其影响较小。(      )

投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。(      )

招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。(      )

移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。(      )

房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。(      )

政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。 (      )

按照用途的不同，物业可以分为(      )。

金融机构进行项目贷款审查时，要进行(      )工作。

房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括(      )。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为(      )几种形式。

在有关国际投资协定中，投资的定义通常以(      )为基础。

收益性物业的经营费用包括(      )等。

关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是(      )。

从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是(      )。

房地产开发项目成本及费用包括(   )。

在初步可行性研究阶段需进行粗略审查的内容是(      )。

就名义利率和实际利率的关系问题，下列说法中正确的有(      )。

税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括(      )。

招标文件的内容应包括(      )。

在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取(      )等方面具有管理经验和能力。

一般情况下，建筑师要(      )等。

某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是(      )万元。

下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是(      )。

某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第4年第6个月的还款额为(      )。

财务内部收益率是指项目在整个(      )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是(      )。

对某种特定的商品来说，下列关于市场容量的排序正确的是(      )。

为了明确一些特定的量值而进行的调查属于(      )。

损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入，使用损益平衡图进行定价的定价法是(  )。

房地产开发过程中最重要的一个环节是(      )。

自然周期的第一个阶段始于市场周期的(      )。

根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为(      )。

通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成(   )。

国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以(   )为基础。

表明房地产受地区性需求的依赖性程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的(      )。

下列关于收益性物业管理中的经营费用的说法，错误的是(      )。

下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(      )。

下列关于租金的说法不正确的是(      )。

物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是(      )。

房地产投资项目融资的特点是(      )。

从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是(      )。

下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是(      )。

某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(   )。

下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是(      )。

经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的是(      )。

某置业投资者以10000元/m²的价格购买了200m²的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是(      )。

某家庭预购买一套面积为120m²的经济适用住宅，单价为4500元/m²，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 (      )元。

已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为(      )。

以下不属于现代房地产周期研究结论的是(      )。

在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于(      )。

下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是(      )。

招标人采用邀请招标方式时，应当向(      )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

(      )虽然考虑了销售量递减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。

政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的(      )性。

许多(      )房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。