2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(四)

可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。(      )

某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：

(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。

假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？

对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。(      )

在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。(      )

等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。(      )

细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。(      )

无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。(      )

《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。  (      )

价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。  (      )

房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。(      )

在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。(      )

按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。(      )

对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 (      )

一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。(      )

房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。(      )

房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 (      )

下列关于物业的维修养护的说法，正确的是(      )。

可行性研究的内容包括(      )等。

下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有(      )。

以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括(      )。

前期工程费用主要包括(      )。

对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有(      )。

下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有(      )。

以下关于现金流量图绘制规则的描述，正确的是(      )。

在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(      )。

以下关于市场细分的说法中，正确的有(      )。

一般情况下，土地使用权出让方式包括(      )。

以下属于房地产市场运行的社会环境的有(      )。

申请《建设工程规划许可证》时，开发商需持由城市建设主管部门发下的(      )。

信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括(      )。

下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是(      )。

(      )的餐馆物业，其适应性能很差。

王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m²，外墙面积6m²，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m²，那么，可出租面积应为(      )。

甲级写字楼的特点有(      )。

关于房地产项目融资的说法错误的是(      )。

下列关于贷款担保的说法，错误的是(      )。

对投资项目或投资方向提出建议，是(      )阶段的主要任务。

在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按(      )计算的。

随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于(   )。

各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是(      )。

下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是(      )。

房地产开发企业税后利润应首先用于(      )。

下列费用中，不属于企业财务费用的是(      )。

某宗土地面积10000m²，土地单位价格800元/m²，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m²，则该项目的盈亏平衡点销售量为(      )m²。

某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m²，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m²，预计售价为 5000元/m²，则该房地产开发项目的容积率至少是(      )。

某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为(      )万元。

从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为(      )。

一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是(      )。

某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是(      )。

房地产开发投资的经济效果主要表现为(      )。

若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为(      )。

某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为(      )元。

下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是(      )。

已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是(      )。

已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是(      )。

某市上期房屋预测销售面积为200000m²，实际销售220000m²，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为(      )m²。

某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少(      )元。

对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择(      )。

某市去年住宅的实际销售量为500万m²，预测销售量为450万m²，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是(      )万m²。

当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是(       )。

以下不属于房地产市场专业顾问的是(      )。

以下关于房地产市场特性的描述，错误的是(      )。

(      )招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。

分析信息是指对主要变量可以分析其(      )并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。

人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和(      )住宅等概念应运而生。

土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在(      )年以上。