2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(三)

某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?

某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?

“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。(      )

初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。(      )

对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。(        )

房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。(      )

开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。(      )

由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。(      )

房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。(      )

进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。(      )

目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。(      )

工程项目的规模较大、建设周期长、技术复杂的房地产开发项目建设，应采用邀请招标。 (      )

市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。(      )

目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 (      )

邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 (      )

城市环境污染、穷人大量润入城市所产生的社会问题等会导致住宅片分化。(      )

房地产同时具有经济寿命和自然寿命。(      )

收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有(      )。

针对不同用途的收益性，物业可以分为(      )。

新设项目法人融资形式的特点有(      )。

房屋开发费包括(      )。

下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为(      )。

在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(      )。

可行性研究包括(      )等阶段。

利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有(      )。

在市场经济条件下，利率的高低主要取决于(      )等因素。

下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有(      )。

以下属于时间序列分析法的有(      )。

房地产市场营销因素调查包括的类型有(      )。

公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择(      )的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。

影响房地产市场发展的社会经济因素包括(      )。

一般来说，(      )的经济寿命是40年。

针对不同用途的收益性物业可分为(      )。

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于(      )。

某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为

(    )。

房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和(      )。

下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是(      )。

甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的(      )风险。

预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的(      )。

采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是(      )。

在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于(      )。

关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是(      )。

对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于(      )阶段。

某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 (      )万元。

土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在(      )年以上。

房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(      )不同。

某开发项目的规划建设用地面积为5000m²，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为 (      )m²。

对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为(      )，也是进行投资分析最重要的基础数据。

①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润

房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是(      )。

假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为(      )。

某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为(      )。

某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(      )。

若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 (      )元。

当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是(      )。

已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为(      )万元。

某家庭购买一套面积为100m²的商品住宅，单价为5000元/m²，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为(      )元。

银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是(      )元。

下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是(      )。

下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是(      )。

在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是(      )。

在房地产市场的分类中，一级市场是指(      )。

(      )导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

在市场调查中，(      )是最易出错的阶段。

招标方式可以分为公开招标和(      )招标。

下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是(      )。

影响房地产市场发展的(      )因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。

当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观(      )的研究。