2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(二)

某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?

某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m²)。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m²?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。(      )

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。(      )

债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。(      )

房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。(      )

对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。(      )

估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 (      )

在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。(      )

机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。(      )

在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 (      )

一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。

房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。(      )

房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。(      )

项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 (      )

房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。(      )

基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。(      )

房地产开发项目策划的主要工作内容有(      )。

对零售商业物业进行分类的主要依据有(      )。

下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有(      )。

利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是(      )。

在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有(      )。

下列关于资金时间价值的表述中，正确的有(      )。

房地产开发企业的经营成本主要包括(      )。

下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有(      )。

按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为(      )。

下列关于基础利率的表述中，正确的有(      )。

在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。

开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有(      )。

在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是(      )。

政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有(      )。

提高贷款利率对房地产市场的影响主要有(      )。

下列不属于物业管理企业经营费用的是(      )。

某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为(   )万元。

在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为(      )。

新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括(      )资金。

银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于(      )风险。

现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(      )分析。

房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(      )。

投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、(      )等。

在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括(      )。

下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是(      )。

房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是(      )。

对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其(      )的风险因素。

房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(   )分析。

已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是(      )。

某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(      )。

下列关于企业利润和收入的表述，正确的是(      )。

某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了(      )元。

下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是(      )。

某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是( )元。

银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是(      )元。

企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是(      )模式。

银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(      )元。

对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是(      )。

在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(      )。

某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是(      )。

房地产开发项目的施工许可证由(      )向发证机关申请领取。

将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于(      )的工作。

反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为(      )。

随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈(      )波动的趋势。

在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为(      )阶段。

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有(      )。

下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是(      )。

下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是(      )。

投资者进行房地产投资的主要目的一般是(      )。

投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资(      )的重视。