2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》命题预测试卷五

甲开发商以4000万元的价格购买了一宗占地面积为4500 ㎡七通一平的土地50年的使用权，规划建筑容积率5．5，用途为写字楼。现甲开发商与另一集团乙集团就合作开发经营事宜进行协商，由乙集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由乙集团经营，乙集团通过出租经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给甲开发商。

乙集团对项目进行了估算，得出：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，专业人员费用为建造成本的10%，建设期3年，建造成本、管理费用、专业人员费用在建设期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%，按年计息。预测写字楼在经营期间收益水平保持在4500万元/年，运营成本为收益的38%，乙集团目标成本利润率为40%。

假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算乙集团经营多少年后可收回整个项目的全部投资，并达到目标利润率。

某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为O．4和0．6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0．5、0．3和0．2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初,年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程也只有一个实数解。　　（　　）

房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（　　）

多重合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。　　（　　）

镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（　　）

“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（　　）

平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。（　　）

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（　　）

一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（　　）

采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（　　）

一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率较高。（　　）

投资信托是房地产企业债务融资的主要资金来源。（　　）

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。　　（　　）

最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（　　）

房屋开发费中的公共配套设施建设费 ，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。　（　　）

从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（　　）。

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（　　）

技术资料的内容包括（　　）。

勘察设计和前期工程费用主要包括（　　）。

根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为（　　）等基本模式。

下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（　　）。

房地产市场营销因素调查包括的类型有（　　）。

银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（　　）。

国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（　　）几种。

具体的评价方案中加以明确的内容包括（　　）。

土地出让地价款的影响因素主要包括（　　）。

从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（　　）。

房地产项目敏感性分析主要步骤包括（　　）。

在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（　　）。

一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的（　　）左右，可行性研究费占项目总投资的（　　），水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的（　　）左右，管理费可按项目总投资的（　　）估算。

市场总需求是指在（　　）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

物业服务企业可以通过对（　　）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（　　）m²的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（　　）m²。

下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（　　）。

某城市2011年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有12％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2011年该市新建商品住房的市场潜量是（　　）万㎡。

进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（　　）。

某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（　　）万元。

某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　　）。

在房地产定价方法中，“薄利多销”策略属于（　　）。

某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7．5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（　　）。

在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（　　）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

（　　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

房地产价格，通常用不同类型房屋的（　　）表示。

某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（　　）年。

某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　　）元／㎡．

银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　　）。

制定物业管理计划的基础是（　　）的目标。

下列物业中，属于特殊物业的是（　　）。

将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（　　）。

制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于（　　）的工作内容。

房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（　　）。

下列选项中除（　　）均为招标工作小组组成人员。

由城市规划管理部门核发的（　　），主要规定了用地性质、位置和界限。

竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列选项不属于其工作程序的是（　　）。

对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，（　　）的持续时间。

张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营,其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（　　）万元。

投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　　）。

对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（　　）。

下列不属于房地产投资项目经济评价动态指标的是（　　）。

下列选项中不属于系统风险的是（　　）。

在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（　　）。

（　　）是政府调控房地产市场的主要对象。

某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为 （　　）。

流动比率，下列说法不正确的是（　　）。

假设银行一年期存款利率为2．5%，贷款利率为5．8%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（　　）。

2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（　　）。