2017年房地产估价师模拟题经营与管理练习及答案(1)

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第 1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末)

房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （　　）

在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（　　）

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（　　）

如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（　）

房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（　　）

市场调查是运用科学的方法，有目的的、系统地收集、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。（　　）

资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （　　）

调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规则目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。 （　）

关于金融机构对开发建设项目的审查说法正确的有(   )。

房地产投资的风险主要体现在( )等方面。

收益性物业管理中净经营收入可等于(  )。

房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的 (  )。

“可贷资金利率理论”认为(  )。

房地产区域营销理念应包含( )三个层次。

影响房地产市场发展的社会经济因素包括(  )。

房地产定价的方法有( )。

金融机构在融出资金时，要遵循( )原则。

(   )是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

在投资机会筛选过程中,开发商就将其设想落实到一个具体的地块上,进一步分析其客观条件是否具备,通过合作,提出一个初步的方案,如认为可行,则可以( )。

风险对房地产投资方向选择的影响包括(   )。

在西方房地产金融服务发达的国家,许多投资者可以获得超过( )甚至超过( )的融资,也就是说,投资者无须投入任何自有资金,可全部用信贷资金投入。

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,可以按照地域、房地产的用途和等级、交易目的等标准,对房地产市场进行分类。下列各项分类中有误的一项是( )。

委托物业代理公司应注意的问题不含有( )。

房地产市场供给垄断性的原因不包括(　　)。

(  )是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指(  )。

假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为(  )。

下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识表达不正确的选项是(   )。

下列行业中，(  )中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

关于竣工结算说法错误的是( )。

物业代理的类型分为( )。

建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(  )。

以下物业类型，属于经营性物业的有(  )。  ①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场：⑥酒店；⑦出租商住房

关于房地产金融说法错误的是( )。

市场趋势的分析方法中，(  )就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。

进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是(  )。

关于公开招标说法错误的是( )。

下列物业中，属于特殊物业的是(  )。

房地产开发投资者对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”,(   )又是中央和地方政府财政收入的一个重要来源。

管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和(  )。