2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(四)

某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。(      )

某幢写字楼，土地面积4000m²，总建筑面积为9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m²，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。

(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。

(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

(5) 假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。(      )

可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。  (      )

如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。(      )

选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。(      )

在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。(      )

标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。(      )

在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 (      )

城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。(      )

当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 (      )

在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。(      )

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。(      )

搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。(      )

下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有(      )。

广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。(      )

在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。(      )

在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有(      )。

某建筑物共3层，总建筑面积为600m²，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是(      )。

下列可以作为假设开发法适用的对象有(      )。

可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有(      )。

建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是(      )。

收益性房地产的价值高低主要取决于(      )。

以下属于重新购建价格的是(      )。

功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有(      )等。

在下列说法运用市场法估价，其步骤包括(      )。

正常成交价格的形成条件包括(      )。

在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在(      )。

地价与一般物品价格的不同之处是(      )。

最高最佳使用同时符合(      )标准。

一般人通常对土地最直观的认识是(      )。

影响房地产价格的环境因素不包括(      )。

在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括(      )。

若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为(      )。

路线价法主要适用于(      )。

下列关于路线价法的表述中，不正确的是(      )。

假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是(      )。

某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m²、3260元/m²、3440元/m²、3620元/m²、3800元/m²、3980元/m²，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为(      )元/m²。

某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m²，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是(      )。

假设开发法是以(      )为理论依据的。

选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为(      )。

某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为(      )万元。

有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m²，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m²，报酬率为6%。那么，甲的价格(      )乙的价格。

收益法是以(      )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为(      )。

有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为(      )万元。

成本利润率的计算公式是(      )。

某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为(      )。

某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m²，又知该写字楼可出租面积为10000m²，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生(      )万元的贬值。

某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为(      )。

下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是(      )。

在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m²、6700元/m和 6300元/m²，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是(      )元/m²。

某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m²，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于(      )。

某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为(      )万元。

估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在(      )中。

某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为(      )。

某宗房地产土地面积300m²，建筑面积250m²，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为(      )元。

有一宗房地产，土地面积1000m²，其价格为1500元/m²，建筑面积为5000m²，其重置价格为 1200元/m²。该房地产价格为1250元/m²，则该建筑物的单价为(      )元/m²。

房地产的供给曲线表示(      )。

假设某类住宅的价格从3000元/m²下降到2800元/m²，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为(      )。

在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些(      )。

已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为(      )。

为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的(      )。

价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且(      )的一种分配方式。

土地价值不包含地上(      )的价值。