2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(一)

某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m²，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。

为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、 C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 

(3) 调查获知该类写字楼的价格

2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年 10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 (        )

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。(      )

加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。(      )

路线价通常为土地总价。(         )

潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即V=PGI×PGIM。(      )

假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。(      )

现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。(      )

课税价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。(      )

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。(      )

房地产的交换价值是其使用价值的前提。(      )

土地价格、建筑物价格和房地价格，是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。(      )

房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及房地产交易、抵押、税收、征收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在古今中外都是估价活动中的主流。 (      )

毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。(      )

房地产的流动性较好。(      )

房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。(      )

影响房地产价格的经济因素有(      )。

估价人员在估价时应搜集的资料有(      )。

路线价法估价的操作步骤有(      )。

长期趋势法的作用有(      )。

假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有(      )。

收益法估价的操作步骤有(      )。

房地产价格的构成有(      )等。

市场法估价的操作步骤有(      )。

成本法估价的操作步骤有(      )。

下列叙述正确的是(      )。

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列(      )等方面依序筛选。

房地产估价的必要性主要表现在(      )等方面。

决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有(      )等。

房地产估价人员应遵守的职业道德主要有(      )等方面。

估价报告的写作要求有(      )。

房地产按开发程度来划分，可以分为(      )。

某幢大厦的总建筑面积为10000m²，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m²，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为(      )。

影响房地产价格的环境因素不包括(      )。

计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用(      )。

一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m²，后街路线价(土地单价)为500元/m²。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为(      )m。

高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是(      )。

临街深度价格修正率表的制作形式有(      )。

(      )实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

(      )是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。

(      )是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。

(      )在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。

某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为(      )万元。

(      )是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。

某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m²的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m²。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m²。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为(      )万元。

预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为(      )万元。

预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为(      )万元。

某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为(      )万元。

预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为(      )万元。

收益期限为有限年的公式的假设前提是(      )。

某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为(      )万元。

某幢房屋的建筑面积为200m²，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m²。估算该房屋的重新购建价格为(      )万元。

某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为(      )万元。

(      )是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了(      )元/m2。

某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m²，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为(      )元/m²。

下列可作为市场法适用对象的是(      )。

(      )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

某宗面积为5000m²的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m²。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m²。理论上应补地价的数额应为(      )万元。

下图表示的是(      )。

某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m²，出租的年末净收益为 300元/m²。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为(      )元/m²。

(      )是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。

假设某种商品住宅的价格从2000元/m²上升到2500元/m²，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为(      )。

由于房地产的(      )，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是(      )。

(      )是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。