2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(五)

张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。

问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?

资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。(      )

优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。(      )

某家庭欲买一套单价为2800元/m²、面积为120m²的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。

问：(1)该家庭的月还款额为多少?

(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?

若年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.51%。(      )

开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。(      )

在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。 (      )

如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。(      )

由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。(      )

公开招标的费用要低于邀请招标的费用。(      )

宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。(      )

指数平滑法也是加权平均法的一种。(      )

房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。(      )

由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。(      )

对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。(      )

招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。(      )

通常把大型零售商业物业的辐射区域分为(      )。

下列关于租户组合与位置分配的说法，正确的是(      )。

专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。(      )

收益性物业管理中净经营收入可等于(      )。

下列属于债务融资市场渠道的是(      )。

投资机会研究的主要内容有(      )。

下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是(      )。

以下有关我国金融机构关于利息计算的说法，正确的是(      )。

以下适宜公开招标的工程项目有(      )。

房地产开发投资的经济效果的大小主要由(      )等指标来衡量。

以下属于自然周期第一阶段特点的有(      )。

房地产开发前期的规划管理体现在(      )，

房地产开发过程中需要(      )资金。

招标工作小组的助理人员是指(      )等。

以下关于房地产市场的说法，正确的有(      )。

市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于(      )。

政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的(      )产生影响。

下列关于空置和损失的表述，不正确的是(      )。

写字楼分类过程中需考虑的因素有(      )。

某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是(      )万元/月。

不是房地产贷款担保形式的是(      )。

下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是(      )。

目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的(      )。

房地产投资者通常只需投入占项目总投资(      )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过(      )年。

为了满足开发项目的资金需求，可优先使用(      )。

融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括(      )和资本融资成本。

下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是(      )。

在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为(      )。

某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为(      )。

有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(      )。

关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是(      )。

已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为(      )。

某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为(      )。

某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还(       )元。

已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是(      )。

某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是(      )万元。

某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款(      )元。

某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是(      )元。

某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为(      )元。

(      )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是(      )。

以下不属于经营性用地的是(      )。

经济适用房和廉租房项目用地，目前采取(      )方式供地。

承包商收到竣工结算价款后，通常应在(      )内将竣工工程交付给开发商。

新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的(      )。

以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是(      )。

(      )既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。

招标工作小组的(      )人，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。

为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或(      )的愿望。

业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 (      )性。