2014年全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》第二次全真模拟试卷

案例三

王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5000元人民币。

问题

26．保安员小张的行为是否妥当?说明理由。

27．王先生的要求是否合理?

28．假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案?

29．简述物业管理公司针对保安员应进行的能力培训内容。

案例二

某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万平方米，属中高层、高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程，倍受当地居民和政府关注。

整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。

问题

21．通过案例分析早期介入的必要性。

22．物业服务企业早期介入的作用有哪些?

23．列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。

24．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?

25．列举在规化设计阶段，物业服务企业可能提出的改进意见。

案例一

2011年6月，李先生在某小区看中一处六层的楼房，李先生选择购买了第一层。后来，他花3万余元把房子装修一新。2011年国庆长假期间，李先生与妻子到南方旅游外出一周。当李先生和妻子回来打开房门时，顿时傻了眼，只见房屋内满地都是水，并发出异味。后来，经物业管理人员检查发现是厨房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物业管理部门提出赔偿要求。物业管理方认为，李先生应该及时反映情况才能修理，李先生没有反映，过错不在物业管理部门。李先生又找楼上的邻居协商，因找不到堵塞下水道的烂白菜叶等物品是从谁家漏下去的，五户邻居都不同意赔偿损失。无奈，李先生将五居户和物业管理方告上法庭，要求被告承担损失6000元。

问题

16．本案例中，五居户是否应承担责任?简述理由。

17．指出李先生做法中的不妥之处。

18．本案中，物业管理公司要求李先生先反映情况，再处理的做法是否正确?

19．简述物业装饰装修管理的工作流程。

20．物业装饰装修管理的要求有那些?

下列收入中，不计征物业服务企业营业税的是( )。

对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有( )。

常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括( )。

在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是( )。

物业管理公司为实现某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，应使用的事务文书文种是(  )。

物业服务企业的日常物业管理风险主要有( )。

物业服务企业向物业使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入应纳入( )。

有关物业的承接查验，下列说法正确的是( )。

物业承接查验期的档案收集的索取对象主要是( )。

影响企业薪酬政策的微观因素是( )。

在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由( )责令其改正，并依法承担赔偿责任。

房屋部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，设备管道不够通畅等，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋，属于( )。

物业管理招标流程一般包括的内容有：①编制招标文件；②公布招标公告或发出投标邀请书；③投标申请人的资格预审；④成立招标领导小组；⑤接受投标文件；⑥发放招标文件；⑦开标、评标和中标；⑧成立评标委员会。上述内容正确的流程应是(  )．

在业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，物业管理服务的招标主体应为( )。

物业服务企业在前期物业管理阶段服务的对象是( )。